info@provataslaw.gr

2310 270 580

Αρχική // Νέα // Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ ΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ TΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Ι. Η ΑΡΧΗ ΤΗΣ ΔΗΜΟΣΙΟΤΗΤΑΣ ΤΩΝ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΩΝ ΣΥΝΑΛΛΑΓΩΝ TΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

  • Βασική αρχή του εμπράγματου δικαίου των ακινήτων: η αρχή της δημοσιότητας.
  • Συστήματα εμπράγματης δημοσιότητας:

Α) Το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών (τυπική δημοσιότητα) και

Β) το σύστημα του Κτηματολογίου (ουσιαστική δημοσιότητα).

Α) Το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών:

  • Λειτουργία των υπηρεσιών των Υποθηκοφυλακείων
  • Τυπική δημοσιότητα: τήρηση δημοσίων βιβλίων-βάση καταγραφής της νομικής πληροφορίας: το πρόσωπο που συναλλάσσεται.
  • Ατέλειες του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών
  • Κίνδυνος διενέργειας πολλαπλών εμπραγμάτων δικαιοπραξιών για το ίδιο ακίνητο από περισσότερα μη σχετιζόμενα μεταξύ τους πρόσωπα, οι οποίες όμως παραμένουν άγνωστες.

Β) Τοσύστημα τουΚτηματολογίου

  • Βάση οργάνωσης και αναζήτησης της νομικής πληροφορίας: το ακίνητο
  • Αρχή της κτηματοκεντρικής οργάνωσης των πληροφοριών:
  • Τα ακίνητα της κτηματογραφημένης περιοχής συσχετίζονται μεταξύ τους και αποτυπώνονται στα κτηματολογικά διαγράμματα ως όμορα, το καθένα με δικό του αποκλειστικό κωδικό αριθμό (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, συντομογραφία: ΚΑΕΚ),
  • σε κάθε ακίνητο αντιστοιχεί ένα κτηματολογικό φύλλο, στο οποίο καταγράφονται όλες οι εμπράγματες μεταβολές που το αφορούν και με τον τρόπο αυτό οι ενδιαφερόμενοι έχουν πλήρη εικόνα των υφιστάμενων εμπράγματων σχέσεων πάνω στο ελεγχόμενο ακίνητο.
  • Ουσιαστικός έλεγχος νομιμότητας του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου
  • Μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των κτηματολογικών εγγραφών υπέρ των καλόπιστων συναλλασσόμενων.

ΙΙ. ΒΑΣΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Άρθρο 24§2 εδ. γ΄ του Συντάγματος: Καθιέρωση της υποχρέωση του Κράτους για τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου.

Το θεσμικό πλαίσιο για το Εθνικό Κτηματολόγιο:

  • Ν. 2308/1995(ΦΕΚ τ. Α’, 114/15-6-1995) για τη σύνταξη του Εθνικού Κτηματολογίου
  • Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο (ΦΕΚ τ. Α’, 275/3-12-1998).
  • Τροποποιητικοί νόμοι: ν. 2508/1997 (ΦΕΚ τ.Α΄, 124/13-6-1997), 3127/2003(ΦΕΚ τ.Α΄, 67/19-3-2003), 3208/2003(ΦΕΚ τ. Α΄, 303/24-12-2003), 3212/2003 (ΦΕΚ τ. Α΄, 308/31-12-2003), 3481/2006(ΦΕΚ τ. Α’, 162/2-8-2006), 3559/2007 (ΦΕΚ τ. Α΄102/ 14-5-2007) και 3728/2008

 

ΙΙΙ. ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΕΣ ΕΓΓΡΑΦΕΣ

Διάκριση σε δύο βασικές κατηγορίες:

Α) πρώτες (αρχικές) εγγραφές και

Β) μεταγενέστερες εγγραφές.

Α) Οι πρώτες εγγραφές (άρθρο 6ν. 2664/1998):

  • Καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων κατά μεταφορά από τους αναμορφωμένους τελικούς κτηματολογικούς πίνακες και περιέχουν τους δικαιούχους και τα εγγραπτέα δικαιώματα, που καταγράφηκαν επί των κτηματογραφημένων ακινήτων κατά διαδικασία της κτηματογράφησης, η οποία διενεργήθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 2308/1995.
  • Στις περιπτώσεις που οι αρχικές εγγραφές είναι ανακριβείς, ο νόμος 2664/1998 προβλέπει τις διαδικασίες διόρθωσής τους. Οι διαδικασίες αυτές διακρίνονται σε δύο βασικές κατηγορίες:

1) διόρθωσημεδικαστική απόφαση και

2) διόρθωση με αποφάσεις του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου.

1)Διόρθωση με δικαστική απόφαση (άρθρο 6§§1,2 ν. 2664/1998):

Αμετάκλητη δικαστική απόφαση κατά την αμφισβητούμενη διαδικασία:

  • Ζήτημα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης
  • Αναγνώριση δικαιώματος, που προσβάλλεται με την ανακριβή, ολικά ή μερικά, αρχική εγγραφή
  • Άσκηση αγωγής (αναγνωριστικής ή διεκδικητικής) ενώπιον του κατά τόπον και καθ΄ύλην αρμόδιου Πρωτοδικείου.
  • Κοινοποίηση της αγωγής με ποινή απαραδέκτου της συζητήσεώς της, στον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου.
  • Υποχρέωση υποβολής αίτησης για την καταχώριση της αγωγής στα κτηματολογικά βιβλία /Προθεσμία: τριάντα ημέρες από την κατάθεση στη γραμματεία του δικαστηρίου.

Διόρθωση αρχικών εγγραφών «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» (άρθρο 6§3 ν. 2664/1998):

  • Υποβολή αίτησης ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή,
  • Διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας
  • Προϋποθέσεις παραδεκτής συζήτησης:

α) εγγραφή της αίτησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, για το οποίο ζητείται η διόρθωση

β) κοινοποίηση επικυρωμένου αντιγράφου στο Ελληνικό Δημόσιο μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από την κατάθεση της αίτησης στη γραμματεία του Δικαστηρίου..

γ) κοινοποίηση επικυρωμένου αντιγράφου σε προηγούμενους αιτούντες ή παρεμβαίνοντες, εάν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου έχουν ήδη καταχωριστεί και άλλες αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις με αντίστοιχο περιεχόμενο.

  • Έκδοση τελεσίδικης απόφασης
  • Διενέργεια μεταγενέστερων εγγραφών κατά τη διαδικασία του άρθρου 7α του ν. 2664/1998 στη διάρκεια της εκκρεμοδικίας.

Διόρθωση με δικαστική απόφαση κατόπιν υποβολής αίτησης στον Κτηματολογικό Δικαστή (άρθρο 6§8 του ν. 2664/1998):

  • Προϋπόθεση: Να μην τίθενται υπό αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ΄ αυτών.
  • Διαδικασία εκούσιας δικαιοδοσίας (άρθρο 791§§3,4 του ΚΠολΔ).

2) Διόρθωση με αποφάσεις του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου

α) Διαδικασία άρθρου 6§4 ν. 2664/1998

Προϋποθέσεις:

  • Το δικαίωμα που καταχωρίστηκε στην αρχική εγγραφή είχε μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των αρχικών εγγραφών.
  • Δεν έχει μεσολαβήσει άλλη μεταγενέστερη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο εγγραφή.
  • Υποβολή αίτησης προς τον Προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου από τον δικαιούχο ή και από οποιονδήποτε τρίτο, που έχει έννομο συμφέρον.
  • Κοινοποίηση της αίτησης στον θιγόμενο από την καταχώριση της πράξης.

*Η κοινοποίηση δεν είναι απαραίτητη, εάν ο θιγόμενος συναινεί στην καταχώριση είτε συνυπογράφοντας την αίτηση, είτε με σχετική δήλωσή του ενώπιον συμβολαιογράφου, είτε με υπεύθυνη δήλωσή του, επί της οποίας βεβαιώνεται το γνήσιο της υπογραφής του.

β) Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων (άρθρα 18, 20α ν. 2664/1998)

Προϋποθέσεις:

  • Υποβολή αίτησης όποιου έχει έννομο συμφέρον
  • Εγγραφή της αίτησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου
  • Έκδοση απόφασης του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου,
  • Δυνατότητα αυτεπάγγελτης διόρθωσης
  • Δικαίωμα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή επί άρνησης ή σιωπηρής απόρριψης

Έννοια του πρόδηλου σφάλματος: σφάλματα που εμφιλοχώρησαν κατά την διάρκεια της κτηματογράφησης και χρήζουν διόρθωσης με διοικητική διαδικασία (π.χ. εσφαλμένα στοιχεία δικαιούχου, εγγραπτέου δικαιώματος, τίτλου, ακινήτου). Ενδεικτική περιπτωσιολογία πρόδηλων σφαλμάτων

Διόρθωση αρχικών εγγραφών «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ» λόγω προδήλου σφάλματος:

Προϋπόθεση/Συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου

Εξαιρέσεις (δεν απαιτείται συναίνεση):

  • Ύπαρξη έγγραφου τίτλου, με βάση τον οποίο έχουν καταχωριστεί στο κτηματολογικό φύλλο δικαιώματα συνδικαιούχων.
  • Ύπαρξη έγγραφου τίτλου, με βάση τον οποίο έχει αποκτηθεί και καταγραφεί στις αρχικές εγγραφές και άλλο ακίνητο του ιδίου δικαιούχου εντός της ίδιας κτηματογραφημένης περιοχής.
  • Ύπαρξη παραχωρητηρίου.
  • ΄Υπαρξη σύστασης οροφοκτησίας (όταν πρόκειται για διηρημένες ιδιοκτησίες «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ»).
  • Αδικαιολόγητη άνευ νομίμου λόγου μεταβολή των προσωρινών ανηρτημένων κτηματολογικών εγγραφών.

γ) Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων (άρθρα 19§2, 20α ν. 2664/1998 )

Προϋποθέσεις:

  • Υποβολή αίτησης όποιου έχει έννομο συμφέρον.
  • Εγγραφή της αίτησης στα κτηματολογικά φύλλα των ακινήτων, που αυτή αφορά με ποινή απαραδέκτου.
  • Κοινοποίηση της αίτησης στους επηρεαζόμενους όμορους δικαιούχους με ποινή απαραδέκτου.
  • Δεν απαιτείται κοινοποίηση: όταν οι επηρεαζόμενοι όμοροι δικαιούχοι συνυπογράφουν την αίτηση, είτε ή προβαίνουν σε σχετική δήλωση ενώπιον συμβολαιογράφου, είτε συνυπογράφουν υπεύθυνη δήλωση, επί της οποίας βεβαιώνεται αρμοδίως το γνήσιο της υπογραφής τους και προσκομίζουν ενιαίο, κοινό τοπογραφικό και κτηματογραφικό διάγραμμα, στο οποίο θα απεικονίζονται τα ακίνητά τους και η επιδιωκόμενη διόρθωση
  • Ορισμός προθεσμίας κοινοποίησης και υποβολής απόψεων
  • Έκδοση απόφασης Προϊσταμένου.
  • Δικαίωμα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.

δ) Το αμάχητο τεκμήριο ακρίβειας των αρχικών εγγραφών (άρθρο 7 ν. 2664/1998)

Προθεσμία αμφισβήτησης ακρίβειας των αρχικών εγγραφών:

  • αποκλειστική προθεσμία οκτώ (8) ετών από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε. για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στην κτηματογραφημένη περιοχή.
  • αποκλειστική προθεσμία δέκα (10 ) ετών για τους μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή τους εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της δεκαετούς προθεσμίας και το Ελληνικό Δημόσιο.

Οριστικές εγγραφές

Αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερομένων με τις πρώτες αυτές εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν.

Ακίνητα «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΟΚΤΗΤΗ» θεωρείται ότι ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο, μόλις καταστεί οριστική η πρώτη εγγραφή και δημιουργείται υπέρ του Δημοσίου το αμάχητο τεκμήριο (άρθρο 9 ν. 2664/1998).

Β) Οι μεταγενέστερες εγγραφές (άρθρο 13 ν. 2664/1998)

1) Διαδικασία καταχώρισης εγγραπτέων πράξεων:

  • Υποβολή εντύπου αίτησης από όποιον έχει έννομο συμφέρον,
  • Υποχρεωτική αναγραφή του Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) του ακινήτου ή των ακινήτων, για τα οποία ζητείται η καταχώριση της εγγραπτέας πράξης.
  • Συνυποβολή (ή προσάρτιση, όταν πρόκειται για εμπράγματη δικαιοπραξία) αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος του ακινήτου, για το οποίο ζητείται η καταχώριση.
  • Συνυποβολή ενημερωμένου κτηματογραφικού διαγράμματος, όταν η εγγραπτέα πράξη για την οποία ζητείται η καταχώριση επιφέρει και γεωμετρική αλλαγή (π.χ. συνένωση, κατάτμηση).

2) Ο έλεγχος νομιμότητας του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου κατά το άρθρο 16 του ν. 2664/1998

  • Ουσιαστικός έλεγχος νομιμότητας: έλεγχος της συνδρομής όλων των απαιτούμενων από το νόμο προϋποθέσεων για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων που σκοπούνται διά της εγγραπτέας πράξης και ειδικότερα μεταξύ άλλων η αναγραφή του προσώπου που προβαίνει σε εκποίηση ή του οποίου δικαίωμα επιδιώκεται να επιβαρυνθεί ή δεσμευτεί ως δικαιούχου στο κτηματολογικό βιβλίο.
  • Ελεγχος της ταυτότητας του ακινήτου (θέση, όρια, εμβαδόν).
  • Αποκλίσεις μεταξύ της τιμής του εμβαδού που αναγράφεται στα κτηματολογικά στοιχεία και εκείνης που περιέχεται στην εγγραπτέα πράξη.
  • Ζητήματα κατά την έκδοση πολεοδομικών αδειών.

3) Το μαχητό τεκμήριο ακρίβειας των μεταγενέστερων εγγραφών

  • Μαχητό τεκμήριο ορθότητας των μεταγενέστερων εγγραφών.
  • Ανατροπή τεκμηρίου με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
  • Διόρθωση μεταγενέστερων εγγραφών:
  • Πρόδηλα σφάλματα.
  • Σφάλματα περί των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου, που εμφιλοχώρησαν κατά τη διαδικασία καταχώρισης των μεταγενέστερων εγγραφών.
ΕΠΙΚΟΙΝΩΝΙΑ
Επικοινωνήστε μαζί μας

Όμιλος Νομικών Προβατά Σωκράτη

Our firm has an excellent reputation and is known for providing quality, individualized service and attention to clients needing services. Our team members are specialized in different fields of law. Do not hesitate to contact us and we will redirect you to the most suitable lawyer taking into account the nature of your case.

Newsletter

Newsletters

Μείνετε ενημερωμένοι για τις υπηρεσίες και τα προϊόντα μας που συνεχώς εξελίσσονται. Αφήστε μας το e-mail σας και εγγραφείτε στο newsletter μας.

CAPTCHA
This question is for testing whether or not you are a human visitor and to prevent automated spam submissions.

Επικοινωνία

Όμιλος Νομικών Σωκράτη Προβατά

Μητροπόλεως 44, 54622, Θεσσαλονίκη

2310 270 580

2310 233 821

info@provataslaw.gr

www.provataslaw.gr